滨湖区可以说是合肥争议最大的一个区，环境好、宜居、升值潜力大、钢铁森林、蓝藻味、房价虚高等等都是它的标签。班长调出了滨湖2009年和2019年的卫星影像，从上面可以清晰地看到滨湖区十年间巨大的变化，用起步晚、建设快来形容非常贴切。同样快的还有房价，短短十年房价从二千多涨到如今二万起步，位列合肥第2位。面对滨湖如今的房价和争议，班长以公正客观的角度从区位、交通、教育、环境、产业等多角度来解析一下滨湖区的现状与未来。
2009年滨湖卫星照片
2019年滨湖卫星照片
我们先来看一下滨湖区的现状。
四个板块：滨湖区目前普遍被分为四个区域，启动区、省府板块、金融基地板块、环湖CBD，其中还有一些细分，但是没有一个统一的标准和界限。启动区建设时间最早，已经成熟。金融基地板块以云谷路为界限，云谷路北成熟多年，以南则以在建和新交付小区为主。环湖CBD因为环保问题发展受限。省府板块以在建、新交付小区为主。
滨湖新区关于板块没有固定的划分标准
道路交通：作为合肥重点发展的区域，滨湖区的地铁线路是很多的，已经通车的地铁1号线，2020年底开通的地铁5号线南段，规划的地铁7号线、8号线、S1号线，地铁路网很密集，但是目前部分区域的公交线路较少。
在道路方面，滨湖区整体的道路方方正正，基本都是正南正北，容易辨识方向，利于管理和交通出行。跨区有紫云路、云谷路、方兴大道、锦绣大道、徽州大道、包河大道、上海路、环湖北路等多条主干道。而且道路普遍较宽，路网规划科学、成熟。但是省府板块和金融西南板块有部分道路在建，尚未打通。
班长作品：滨湖新区购房地图
教育资源：关于滨湖的学区，是争议比较多的一个点，小学没有成绩可以证明，主要来看一下初中，滨湖的初中主要有46中本部、46中南校区、48中滨湖校区、合肥实验学校滨湖校区、46中中山路中学、48中嘉陵江路中学、46中南宁路初中、48中阳光南校区（原阳光中学四川路校区）。我们以今年的一、六、八指标到校最低分数线排名来看。合计111所中学，46中本部排名17位，46中南排名23位，48中嘉陵江中学排名31位，48中滨湖校区排名34位，实验中学滨湖校区排名57位，阳光中学（四川路校区）排名75位。46中南宁路初中和46中中山路中学是新建学校，尚未有成绩。当然一、六、八指标到校最低分数线并不能完全代表一个学校的成绩，每年也会有波动，比如46中本部2019年是11位，今年是17位。46中南2019年16位，今年23位，只是把这个排名作为一个参考。
2020年滨湖新区中学学区划分图
若是把合肥的中学划分4个档次，46中本部可以划到第一档，46中南、48中嘉陵江中学、46中滨湖校区可以划到第二档，实验中学滨湖校区可以划到第三档，阳光中学（四川路校区）可以划到第四档，弱点主要在实验中学滨湖校区和阳光中学（四川路校区）。
2020年滨湖新区小学学区划分图
滨湖采用集团化办学，今年阳光中学（四川路校区）纳入48中教育集团，后期成绩预计会有一定提升，总体上学区大多处于中上水平。不过因为滨湖前期建设以高层为主，人口密度高，如今教育资源非常紧缺，尤其幼儿园、小学非常紧张，目前也规划、建设了多所学校来缓解就学压力。九年义务教育之外有合肥一中、寿春中学，但缺一所本科院校来提升文化底蕴。
2020年合肥168指标到校数据
医疗资源：滨湖区目前仅有滨湖医院这一家三甲医院，云谷路与玉龙路交口的妇幼保健院和口腔医院尚未开建，滨湖省立医院建的是医学康复中心，区域内缺乏优质医疗资源。
景观资源：滨湖区内的中大型公园主要有塘西河公园、金斗公园、体育公园、方兴湖公园、紫云山人防公园，待建的北涝圩湿地公园、中央公园和省府中轴公园，主要集中在方兴大道两侧，还有一些小型社区公园，如云川公园、云谷体育公园。另外城区之外还有牛角大圩、滨湖国家湿地公园。
滨湖公园分布图
滨湖区的发展定位是沿巢湖规划建设，景观资源自然离不开巢湖，沿巢湖也建设了环巢湖大道、环湖北路，沿途也建设了很多景观。但是关于巢湖比较有争议的一个点是蓝藻，每年夏天关于“滨湖闻臭”的话题总会热议一番，目前夏季在巢湖沿岸的融创茂、万达确实会受到影响，现在持续时间在经过多年治理逐渐好转，几天时间就会消散。
区域产业：滨湖没有产业，这是流传很广的一句话，这句话在现在是事实。滨湖区主要的产业金融业，最具代表性的是金融后台服务基地，有中国人民银行、中国银行、工商银行、建设银行、农业银行、交通银行、邮储银行、徽商银行、浦发银行、国元集团、中国信达资产、中国长城资产、中国人保、中国人寿、中国平安、前海人寿等二十多家金融机构总部或综合基地。但是目前整体尚处于起步阶段，还在陆续地建设、入驻当中。其他区域亦是如此，如滨湖金融港、中科大国际金融研究院、金融小镇等。所以滨湖地产业需要时间来实现。
商业配套：整个滨湖区大大小小分布着40+的已开业、待开业和在建商业，有购物中心、特色街区、写字楼商业等多种形态。有个常用的理论是合理的人均商业面积一线城市人均1平方，二线城市0.75平方，滨湖区因为行政上并没有独立划区，所以2019年合肥统计局发布的常驻人口统计是98.26万，而滨湖商业仅仅世纪金源就有40万方，其他滨湖银泰13万方、悦方10万方等等，服务整个包河区常驻人口尚有富足，所以滨湖的商业可以用2个字来形容：“过剩”。这也造成了滨湖很多商业迟迟不能开业，如中翔商业、爱琴海、东方汇、虹悦荟等，已开业的世纪金源人气旺盛，滨湖银泰、悦方、融创茂尚可，其他人气低迷。想来这些商场如果全部开业，招商成功，服务业必然成为滨湖的另一支柱产业，可以提供大量就业岗位。
而且如此多的商业也是一个隐患，各个商业同质化严重，人气惨淡商家撤离后，难以招到新商家的情况下，这些商业何去何从？
2020年滨湖商业分布图
人文旅游：滨湖区的核心功能其中有文化会展中心和省级休闲旅游基地这两项，滨湖会展中心因为体量大，交通便利，逐渐承接越来越多的展览、会议、演唱会等，如每年的世界制造业大会就在滨湖会展中心。另外还有安徽名人馆、渡江战役纪念馆、安徽创新馆，但部分场馆因为环保原因处于停滞状态。
在对滨湖寄予厚望的旅游方面，目前可以承担重任的除了上面说到个场馆以外，滨湖湿地森林公园、融创茂、融创乐园、牛角大圩及环巢湖景观是主要的吸引点，后期融创秀场、塘溪津门文旅街区有可能成为亮点。但是原本规划的很多景点因为环保受到影响，滨湖区的休闲旅游基地目标任重而道远！
入住率：这是关于滨湖区争议非常大的一个点，班长在5月份曾经花了一周的时间跑遍了滨湖每个角落，实地观察了亮灯率，虽然这并不能准确地反映出入住率，但也是最直观的体现。目前滨湖的启动区、金融基地板块的云谷路以北区域（46中南学区范围）入住率已经极高，可以划归整个合肥入住率最高的一个阶层。环湖CBD板块入住率一般，省府板块和金融基地板块云谷路以南入住率很低，原因都是在建和新交付小区。所以滨湖的入住率可以分开来看，有高有低。
班长实拍滨湖亮灯率
滨湖区的建设是在2006年11月启动，至今14年时间，对于一个孩童来说，是幼儿园到高中毕业的漫长历程。但是对于整个人生或者一个新城的建设，尚处于起步阶段。这是滨湖目前的整体情况，如有遗漏欢迎补充，班长会在下一篇文章内添加，下一篇文章班长将逐一介绍启动区、省府板块、金融基地板块和环湖CBD的情况。
《合肥未来十年看滨湖？万字长文深度解析滨湖区的现状与未来（中）》敬请期待……
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