挥发性
氨水易挥发出氨气，随温度升高和放置时间延长而增加挥发率，且浓度的增大挥发量增加。
腐蚀性
氨水有一定的腐蚀作用，碳化氨水的腐蚀性更加严重。对铜的腐蚀比较强，钢铁比较差，对水泥腐蚀不大。对木材也有一定腐蚀作用。
弱碱性
氨水中存在以下化学平衡：
NH3+H2O=(可逆)=NH3·H2O
NH3·H2O=(可逆)=NH4+ +OH-
因此仅有一小部分氨分子与水反应而成铵离子NH4+和氢氧根离子OH-，故呈弱碱性。
氨水具有碱的通性：
①能使无色酚酞试液变红色，能使紫色石蕊试液变蓝色，能使湿润红色石蕊试纸变蓝。实验室中常用此法检验NH3的存在。
②能与酸反应，生成铵盐。浓氨水与挥发性酸(如浓盐酸和浓硝酸)相遇会产生白烟。
NH3+HCl=NH4Cl (白烟)
NH3+HNO3=NH4NO3 (白烟)
而遇不挥发性酸(如硫酸、磷酸)无此现象。实验室中可用此法检验NH3或氨水的存在。
工业上，利用氨水的弱碱性来吸收硫酸工业尾气，防止污染环境。
SO2+2NH3·H2O=(NH4)2SO3+H2O
(NH4)2SO3+SO2+H2O=2NH4HSO3 氨极易溶于水的喷泉实验
不稳定性
一水合氨不稳定，见光受热易分解而生成氨和水。
NH3·H2O＝NH3+H2O
实验室中，可用加热浓氨水制氨，或常温下用浓氨水与固体烧碱混合的方法制氨，其装置与操作简便，且所得到的氨气浓度较大，做“喷泉”实验效果更佳。
由于氨水具有挥发性和不稳定性，故氨水应密封保存在棕色或深色试剂瓶中，放在冷暗处。
沉淀性
氨水与Fe2+反应产生沉淀氨水是很好的沉淀剂，它能与多种金属离子反应，生成难溶性弱碱或两性氢氧化物。例如：
Al3++3NH3·H2O==Al(OH)3+3NH4+
生成的Al(OH)3沉淀不溶于过量氨水。
Fe2+2NH3·H2O==Fe(OH)2+2NH4+
生成的白色沉淀易被氧化生成红褐色沉淀
4Fe(OH)2+O2+2H2O=4Fe(OH)3 （红褐色）
利用此性质，实验中可制取Al(OH)3、Fe(OH)3、Fe(OH)2等。
络合性
氨水与Ag+、Cu2+、Cr3+、Zn2+等离子能发生络合反应，当氨水少量时，产生不溶性弱碱，当氨水过量时，不溶性物质又转化成络离子而溶解。
Ag2O+4NH3·H2O=2[Ag(NH3)2]++2OH-+3H2O
实验室中用此反应配制银氨溶液。
Zn(OH)2+4NH3·H2O=[Zn(NH3)4]2++2OH-+4H2O
可用此反应来鉴别两性氢氧化物氢氧化铝和氢氧化锌。
Cu(OH)2+4NH3·H2O=[Cu(NH3)4]2+(深蓝色) +2OH-+4H2O
还原性
氨水表现出弱的还原性，可被强氧化剂氧化。如氨水可与氯水发生反应：
3Cl2+8NH3·H2O=6NH4Cl+N2+8H2O
也可与KMnO4反应
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